أكد الرئيس التنفيذي لشركة عزيزي للتطوير العقاري، فرهاد عزيزي، أنّ القطاع العقاري في دبي يتمتع بدرجة ممتازة من الحماية التي تجعله منيعاً من أي تقلبات اقتصادية، وعلى نحو يتفوق فيه على أي سوق عالمية متقدمة أخرى.
ورأى عزيزي في حديث الى “إيكونومي ميدل إيست” أن المطورين لن يعمدوا إلى زيادة أسعار العقارات لمواكبة الارتفاع الحاد في الطلب، “لأن السوق لا تزال مؤاتية للمشتري”، لافتاً إلى ان شراء العقارات لا يزال منطقياً من الناحية المالية، سواء كان الأمر بهدف الاستثمار أو للاستخدام الشخصي.
في الاتي نص الحوار:
هل تعتقدون أن المطورين سيعمدون إلى رفع أسعار العقارات لمواكبة الارتفاع الحاد في الطلب؟ وكيف تؤثر أسعار الفائدة على أداء السوق العقارية في ظل التقلبات الاقتصادية الحالية؟
عندما يزداد الطلب، تنطبق الأساسيات الاقتصادية على معادلة الطلب والعرض، كما تتأثر الأسعار، خاصة في الظروف السوقية الحالية، حيث تكون الكلمة الفصل للعرض في الوقت الذي يرتفع فيه الطلب من جانب المستثمرين. وهنا، يمكننا التحدث عن أنفسنا فقط، وليس عن المطورين الآخرين، إذ لم نقم بعد بزيادة أسعارنا نتيجة لتزايد الاستفسارات والمبيعات، لأننا نركز على ضمان عوائد استثمارية كبيرة ومنافِسة لمستثمرينا لتظل من أعلى المعدلات في السوق. ومع ذلك، فإننا نفكر في زيادتها في غضون الأشهر المقبلة، في ظل ارتفاع عائدات الإيجارات وأسعار العقارات في السوق الثانوية.
وفي المقابل، لن نلجأ إلى خفضها بالتأكيد، لأن السوق لا تزال مؤاتية للمشتري، مع اقتراب الأسعار من القاع. ويتمتع قطاع دبي العقاري بدرجة ممتازة من الحماية التي تجعله منيعاً من أي تقلبات اقتصادية، وعلى نحو يتفوق فيه على أي سوق عالمية متقدمة أخرى. وبفضل السياسات القانونية والاقتصادية القوية المعمول بها في دولة الإمارات العربية المتحدة، وبعد نظر قيادتها، يمكن ضمان السلامة والاستقرار في القطاع، ومساعدته في الوصول إلى آفاق جديدة في المستقبل على المديين القريب والبعيد. ومع أن زيادة أسعار الفائدة ترفع من تكلفة شراء العقارات، نظراً لارتفاع تكاليف الرهون العقارية، نرى أن المصارف في الدولة تقدم الكثير من الحلول؛ ومنها إمكانية تثبيت أسعار الفائدة لعدد محدد من السنوات. وبالتالي، فإننا نرى الكثيرين من المستثمرين، ممن يعتقدون أن أسعار الفائدة سترتفع أكثر في الأشهر والسنوات المقبلة، يعمدون إلى إتمام مشترياتهم الآن عن طريق الاستعانة برهون عقارية بمعدل فائدة ثابت. ويكون لهذا السلوك تأثير إيجابي على حجم المبيعات الحالية، حيث يندفع المستثمرون لتأمين عقاراتهم ورهونهم العقارية.
هل تعتقدون أن المطورين بحاجة إلى توفير تمويل مباشر للتعويض عن معدلات الرهن العقاري المرتفعة؟
إننا ندافع بقوة عن السماح للمصارف بالتعامل مع التمويل، بغض النظر عن ارتفاع أسعار الفائدة. وتنحدر عائلة عزيزي من خلفية مصرفية واسعة، وتدرك تماماً التعقيدات المتعلقة بالتمويل. ونعتقد أن المصارف والمؤسسات المالية المتخصصة الأخرى قادرة على التعامل مع الرهون العقارية بما يعود بالنفع مع جميع أصحاب المصلحة من المشترين والمطورين والكيانات الأخرى ذات الصلة بعملية شراء العقارات والاقتصاد عموماً، لاسيما وأنها صناعة قائمة على نموذج أعمال ومجال خبرة خاص بها. وبما أن هذا النموذج يعتمد بشكل مكثف على رأس المال، فإنه يفرض مخاطرة كبيرة على المطور. وقد تؤدي خطط السداد الشاملة بعد التسليم إلى حدوث مشكلات في التدفق النقدي، وقد يقع المطورون تحت طائلة المعاناة من نقص الأموال، ويحد من قدراتهم على إطلاق مشاريع لاحقة. وهنا نرى أن أفضل استراتيجية يمكن للمطورين اتباعها لمواصلة النمو، التركيز على الجانب الذي يتفوقون فيه، ونقصد بذلك أعمال البناء والإنشاءات. ومن جهة أخرى، نرى أن المستثمرين الأذكياء والذين يطمحون إلى الانتقال من الإيجار إلى التملك، أقل قلقاً بشأن الزيادات في أسعار الفائدة، لأنهم يدركون أن عوائد الاستثمارات العقارية، بما في ذلك عائدات الإيجار وارتفاع القيمة، ستكون دائماً أعلى من مدفوعات الفائدة، وقد تبدو هامشية في هذه المعادلة.
ما أهم الإجراءات التي يمكن اللجوء إليها للتخفيف من آثار ارتفاع أسعار الفائدة؟
مما لا شك فيه أن انخفاض القدرة على تحمل تكاليف السكن بسبب ارتفاع أسعار المساكن والفائدة، قد يضيف ضغطاً على الموارد المالية للناس. ومع ذلك، يظل الاستثمار العقاري القرار المعقول الذي يساعدهم في بناء الثروة.
وتختلف المعادلات بين مشتري العقارات لغرض الاستثمار والاستخدام النهائي. وبالنسبة إلى المشترين المستثمرين، تواصل دبي تقديم عوائد صحية أعلى من معظم المدن العالمية الكبرى الأخرى، كما تظل وجهة جذابة للاستثمار العقاري بسبب النهج الديناميكي للحكومة لتحفيز الاقتصاد ودفع عجلة النمو.
أما بالنسبة إلى المستخدمين النهائيين الذين يعيشون في منازلهم، يتعين عليهم الأخذ في الحسبان الآثار طويلة المدى. وبغض النظر عن ارتفاع أسعار الفائدة، تظل أقساط الرهن العقاري الشهرية أقل من مصاريف الإيجار الشهرية، وفي حال الانتهاء من سداد الرهن العقاري، تعود ملكية المنزل للمستخدم النهائي، كأصل يمكن بعد ذلك العيش فيه أو تحقيق دخل إيجاري، أو حتى بيعه للاستفادة من زيادة السعر. وسواء كان الأمر يتعلق بالاستثمار أو الاستخدام الشخصي، لا يزال شراء العقارات منطقياً من الناحية المالية.
ماذا تعني الجودة بالنسبة إلى عزيزي للتطوير للعقاري؟ وكيف تقومون بتعريفها وقياسها ومراقبتها؟
إن التزامنا بالجودة يتجاوز العديد من المجالات الرئيسية، بدءاً من وضع المفاهيم الأولى، مروراً بالتصميم، وحتى إنجاز البناء لمشاريعنا، وصولاً إلى الخدمات التي نقدمها للمستثمرين والمستخدمين النهائيين.
لقد حدث تحول نموذجي في طريقة عملنا وما نقدمه لعملائنا، حيث أصبح مؤسس شركتنا ورئيس مجلس إدارتنا السيد مرويس عزيزي، إضافة إليّ بصفتي الرئيس التنفيذي للشركة، وفريق الإدارة العليا بالكامل، أكثر تركيزاً عندما يتعلق الأمر بمعايير الجودة المتبعة لدينا. وأحرزنا المزيد من التطور لندرك أن الجودة هي ما يميزنا عن غيرنا من المطورين الآخرين. إن هذه الميزة التنافسية تمثل العامل الأساسي لضمان رضا العملاء وتحقيق المبيعات. وبما أن تركيزنا ينصب بشكل متزايد على البناء والجودة، بدلاً من التسويق والمبيعات، انخفضت تكاليف التسويق مع ارتفاع مبيعاتنا.
وكما هي حال جميع المطورين التقليديين الآخرين، فإننا نقوم بدور التنسيق ونقطة التحكم بين شركات التصميم والمقاولين والوسطاء والشركاء المعنيين الآخرين. وكنا نقوم بشراء الأرض فقط، ونترك الباقي للأطراف الأخرى. ولهذا السبب تقع أقدم مشاريعنا في المناطق الأكثر استراتيجية في دبي، حيث نمتلك السيطرة الكاملة على قطع الأراضي التي يجب شراؤها، ولكن لم نمتلك القدر الكافي من التحكم في عمليات البناء كما نفعل الآن. ونتبع اليوم نهجاً مختلفاً تماماً بعد أن أصبحت مشاركتنا أعمق، ونتولى المزيد من العمليات داخلياً وداخلياً، مع قيامنا باختيار أفضل الأطراف الخارجية والموثوق بها بعد تجربتهم واختبارهم للعمل معنا.
لقد استثمرنا المزيد في التكاليف العامة، بما في ذلك العمل على بناء فرق داخلية أقوى، مع زيادة إنفاقنا على الرواتب بمستوى يتجاوز الضعف في السنوات الأخيرة، وذلك من أجل تحسين الجودة وجعل عملائنا أكثر سعادة.
ليس هذا فحسب، بل إننا نتخذ خطوات ملموسة لضمان الجودة طوال دورة التطوير بأكملها، والتي تشمل شراء الأراضي والتصميم والهندسة وإدارة المشاريع وتسليمها، إضافة إلى اختيار المقاولين والموردين الأعلى جدارة وموثوقية ممن يمتلكون سجلات إنجاز مؤكدة، وتوريد مواد البناء بعناية لضمان ديمومتها.
وعند الحديث عن المستثمرين الدوليين، نلاحظ زيادة عدد الباحثين عن العقارات من الجنسيات الأوروبية، مع ارتفاع حجم الاستفسارات والمبيعات، ما يدفعنا إلى إعطاء أولوية لتوظيف الخبراء في مختلف إداراتنا لمواكبة هذه الزيادات.
من المعروف أنكم تركزون على جلب مواد بناء من دول غربية في أوروبيا تحديداً إلى دبي، إضافة إلى المعايير، فلماذا تتبعون هذا النهج وكيف يتم ذلك؟
ينصب تركيزنا على تأمين مواد البناء من شركات عالمية مشهورة تتمتع بخبرات دولية لضمان الجودة. ونواصل البحث عن المزيد من المهندسين الألمان وشركات الاستشارات المعمارية لمراجعة مشاريعنا في جميع أنحاء دبي، مع تعيين موظفين جدد للعب أدوار رئيسية لتلبية معايير الجودة الدولية والحرص على تجاوزها خلال عمليات التطوير. وبفضل ذلك، نتلقى طلباً متزايداً بشكل ملحوظ من المستثمرين الأوروبيين، حيث ارتفعت المبيعات لهم بشكل كبير.
لقد شجعنا ذلك على ترسيخ نهج الجودة أولاً هنا في الإمارات وفق أفضل الممارسات والمواد والابتكارات الدولية، وتحديداً الألمانية في الغالب.
إن التعاون بهذا المستوى مع أطراف من مختلف قارات العالم يعتبر رائعاً بحق، لاسيما وأن الإمارات تعتبر دولة عالمية بارزة. ويكون مناسباً توظيف ممارسات التطوير المستوحاة من مختلف دول العالم المتطورة لدعم المشهد العقاري المتقدم في الدولة.
ويعمل لدينا حالياً فريق تقني خاص بدوام كامل يمتلك معرفة عالية وخبرة مرموقة في مدينة فرانكفورت الألمانية، يضم عدداً من المهندسين المعماريين ومصممي الديكور الداخلي وعدداً من الاستشاريين. ويقدم هذا الفريق المشورة لموظفينا في دبي من خلال المراجعات الشاملة والتوجيهات والحصول على المواد ليس فقط من ألمانيا، ولكن أيضاً من دول أخرى مثل إيطاليا وفرنسا، مع الحرص على حضور أحدث المعارض. ومن جهة أخرى، أطلقنا مؤخراً مشروعاً مكوناً من 10 وحدات في ألمانيا، حيث يعد التطوير هناك من أفضل التجارب لمساعدتنا على الارتقاء بممارسات الجودة لعملياتنا هنا في الإمارات.
ونخطط الآن لتعزيز جهودنا في الحصول على الخبرة دولياً، حيث نسعى جاهدين لجعل مشاريعنا أكثر ابتكاراً واستدامة والتزاماً بأفضل الممارسات العالمية.
ويعتبر أحد أحدث العقود التي وقعناها مع “كناوف” لأعمال الأسقف الجبسية في ريفيرا نموذجاً على ذلك. وتعتبر هذه الشركة من أبرز الموردين الألمان في سوق منتجات وأنظمة الجبس. وتعاقدنا أيضاً مع شركة “إم في بيه” الرائدة في توزيع أجهزة المطابخ في الإمارات وخارجها، فضلاً عن كونها الموزع الوحيد للعلامات التجارية الأوروبية الكبرى. ويعتبر هذا التعاون واحداً من أكثر من 250 عقداً توصلنا إليها مع علامات تجارية أوروبية عالية الجودة لمشروعاتنا.
كيف انعكس التزامكم المطلق بالجودة على رضا العملاء؟ وكيف تقيسون ذلك؟ وماذا عن تأثير ذلك على المبيعات المحققة؟ وهل تعتقدون استمرار الاتجاه ذاته هذا العام؟
نجري استبيانات رأي منتظمة لقياس رضا العملاء من خلال “في سي إم” VCM، الوكالة المسؤولة عن تزويد خدمات الإدارة لمجمعاتنا، لتقييم سعادة العملاء ومعرفة المزيد عن رغبات واحتياجات المقيمين في مشاريعنا. وكشفت تلك الاستبيانات عن مستوى عالٍ من سعادة العملاء، حيث أعرب 88 في المئة من 1052 مشاركاً عن رضاهم العام.
وتعتبر المبيعات طريقة أخرى لقياس تأثير الأعمال ذات الجودة العالية. ويلاحظ في هذا الجانب نمو مبيعاتنا بشكل مضطرد منذ الوباء، ووصلت إلى آفاق جديدة، حيث نبيع الآن أكثر من 20 وحدة في اليوم، أي أكثر من المستوى الذي كانت عليه في أوقات ما قبل ظهور الجائحة. لقد كان المطورون يكافحون لبيع العقارات في أثناء الإغلاق، لكن عند رفع القيود، بدأنا في بيع من خمس إلى ست وحدات تقريباً في اليوم.
إن هذه النسبة العالية من النمو تعد شهادة على انتعاش السوق وعلى مكانة دبي كوجهة مثالية للاستثمار العقاري، وعلى التحسينات التي أدخلناها وجودة البناء في شركتنا.
