أصبحت العوامل الاجتماعية وعوامل الاقتصاد الكلي التي يمكن أن تؤثر على قطاع العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي (دول الخليج) أكثر جلاءً بعد مرور شهر كامل على العام 2023.
وجد استطلاع للمنتدى الاقتصادي العالمي أن غالبية الاقتصاديين حول العالم يتوقعون حدوث ركود في العام 2023، تم الإعلان عنه خلال المنتدى الاقتصادي العالمي في دافوس، سويسرا في يناير/كانون الثاني الجاري.
وقالت رئيسة صندوق النقد الدولي كريستالينا جورجيفا إن الاقتصاد العالمي “سيتخذ أخيرًا اتجاهاً تصاعدياً” في العام 2024. ومن المتوقع أن يبلغ النمو أدنى مستوى له هذا العام وينخفض بمقدار نصف نقطة مئوية مقابل العام 2022.
كما وجد تقرير تكلفة المعيشة في العالم للعام 2022 الصادر عن الوحدة الاستخباراتية التابعة لـ”إيكونوميست” أن متوسط التضخم في مدن الشرق الأوسط بلغ 4.7 في المئة خلال العام.
إقرأ المزيد: مؤشر تكلفة المعيشة العالمية يبلغ مستويات قياسية في 2022
تعدّ هذه النتيجة أفضل من نسبة 8.1 في المئة التي جرى تسجيلها في العام 2022، وهي أعلى معدل تضخم منذ أكثر من 20 عامًا.
سيكون لاتجاهات الاقتصاد الكلي هذه تأثيرات كبيرة على مسار القطاع العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2023.
إلى جانب العوامل الإقليمية، التي يشمل بعضها عائدات النفط والتنويع الاقتصادي وأهداف التوطين، ستكون هذه التحولات العالمية حاسمة لسوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي خلال العام الجاري.
فيما يلي خمسة اتجاهات للعقارات في دول الخليج يجب مراقبتها خلال 2023:
- التضخم وأسعار الفائدة
- الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات
- التوسّع العمراني
- الطلب على العقارات الفاخرة
- التكنولوجيا العقارية
مع الإشارة إلى أن هذه القائمة لا تراعي معيار الأهمية في ترتيبها.
التضخم وأسعار الفائدة
قامت المصارف المركزية الخليجية برفع أسعار الفائدة في ديسمبر/كانون الأول بعد إقدام الاحتياطي الفيدرالي الأميركي على رفع أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية لمعالجة التضخم المرتفع في البلاد.
ورفعت المصارف المركزية في السعودية والإمارات والبحرين وقطر أسعار الفائدة الأساسية بنسبة 0.5 في المئة في ديسمبر/كانون الأول.
كذلك، رفع مصرف الكويت المركزي سعر الخصم إلى 4 في المئة اعتباراً من 26 يناير/كانون الثاني بعد أن رفعه بمقدار 50 نقطة أساس إلى 3.5 في المئة في ديسمبر/كانون الأول.
ومن المتوقع أن تتغلب أسواق العقارات مثل دبي بسهولة أكبر على المخاطر التي يشكلها التضخم المتزايد وأسعار الفائدة في العام 2023.
تسبب أسعار الفائدة المرتفعة في اتجاه هبوطي في أسواق العقارات الغربية. ومع ذلك، فإن الانتشار الواسع للمشترين النقديين في دبي يجعلها أكثر حصانة من هذا الاتجاه.
وتفيد بعض التقارير أن المشترين النقديين في الإمارات يشكّلون 70 في المئة من متوسط مشتريات السوق. يتجاوز هذا الرقم نظيره في الولايات المتحدة (22 في المئة) والمملكة المتحدة (31 في المئة)، بحسب بيانات شركة “بيتر هومز”.
من المتوقع كذلك أن تؤدي المخاوف من الركود في العام 2023 إلى إبطاء سرعة رفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة. وهذا بدوره قد يؤثر على قرارات رفع أسعار الفائدة في دول الخليج أيضًا.
إقرأ المزيد: من دافوس.. بشرى سارة تنتظر النمو العالمي في 2024
ومع ذلك، لا تزال تقلبات أسعار النفط والحرب الروسية على أوكرانيا تؤثر على مستويات التضخم على الصعيدين العالمي والشرق الأوسط. وقد تؤدي هذه التأثيرات المستمرة على قطاعي البناء والنقل في دول مجلس التعاون الخليجي إلى تكبيد المستخدمين النهائيين تكاليف أكثر ارتفاعاً.
في المقابل، من المتوقع أن توفر معظم دول مجلس التعاون الخليجي حصة كبيرة من عائدات النفط، حسبما أفاد صندوق النقد الدولي في تقرير آفاق الاقتصاد العالمي في أكتوبر/تشرين الأول 2022.
وقد يسهم تعزيز هذه الموازين في التخفيف من بعض الصدمات التضخمية المحتملة التي تفرضها الاتجاهات الاقتصادية الأوسع في العام 2023.
الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية
تكتسب الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية زخمًا سريعًا عبر جميع القطاعات الاقتصادية في دول مجلس التعاون الخليجي.
في حين أن حوكمة الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية – لا سيما في الجانب الذي يتعلق بالاستدامة – قد تم تبنيها تاريخيًا على مختلف المستويات على المستوى الفردي، فإن دول مجلس التعاون الخليجي تعمل اليوم كذلك على نحو جماعي على تكثيف الجهود في هذا الإطار.
في يناير/كانون الثاني الجاري، نشرت لجنة البورصات الخليجية مجموعة من مقاييس الإفصاح الموحدة للحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية التي تتألف من 29 معيارًا وتتماشى مع مبادرة الاتحاد العالمي للبورصات والبورصات المستدامة.
في أكتوبر/تشرين الأول الماضي، أطلقت السعودية أول مزاد لموازنة الكربون في الشرق الأوسط، حيث قدمت مليون ائتمان خلال مؤتمر مبادرة الاستثمار المستقبلي في الرياض. في المقابل، يعمل سوق أبوظبي العالمي وشركة AirCarbon Exchange على تأسيس سوق طوعي آخر للكربون مقره في العاصمة الإماراتية أبوظبي.
إقرأ المزيد: الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية تستحوذ على اهتمام المستثمرين
في أغسطس/آب الماضي، قالت ألينا ديك، مؤسِسة ESG Insights الشرق الأوسط، أحد المصارف المتخصصة في البيانات البيئية والاجتماعية والمؤسسة في المنطقة، إن الاستثمارات التي تلتزم بمعايير الحوكمة تشهد اهتماماً متزايداً في مختلف أنحاء المنطقة، علماً أنها بدأت بتحقيق النمو منذ ظهور وباء كورونا.
“منذ تفشّي الوباء، انفجرت استثمارات الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في الشرق الأوسط، ومن المرجح أن يستمر هذا الاتجاه خلال العام 2030”.
وتقوم بالفعل كبرى جهات التطوير العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي بضخّ الاستثمارات في تنمية وتوسيع رصيدهم الخاص في مجال الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية.
إقرأ المزيد: معايير ESG قد تطلق العنان لموجة من الاستثمارات في القطاع العقاري الإماراتي
في أغسطس/آب 2021، وقعت شركة ماجد الفطيم، عملاق العقارات في دبي، قرضًا مرتبطًا بالاستدامة بقيمة 5.5 مليارات درهم (1.5 مليار دولار) لتصبح بذلك أول شركة مملوكة للقطاع الخاص في دبي تقترض من خلال تسهيلات مماثلة.
وجاءت هذه الصفقة بعد أن أصبحت في يوليو/تموز 2021 “الدار” في أبوظبي أول شركة عقارية في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا توقع تسهيلات بقيمة 300 مليون درهم (81.7 مليون دولار) مع عملاق المصارف البريطانية HSBC لربط هامش الفائدة المستحق بتحقيق أهداف الاستدامة.
وفي ديسمبر/كانون الأول 2022، وقعت شركة ماجد الفطيم صفقة للحصول على القرض الثاني في مجال الاستدامة بقيمة 1.25 مليار دولار، والذي تم تنظيمه على أنه مرفق ائتماني متجدد لتحقيق أهداف الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية.
التوسّع العمراني
سيجعل النمو السكاني بالإضافة إلى الاتجاهات الديموغرافية المتغيرة مسألة التوسّع العمراني أولوية أكبر في السنوات القادمة. من المرجح أن تكتسب مشاريع الإسكان المزيد من الزخم مع قيام الحكومات بتوسيع القدرة الحالية أو تلبية توقعات الطلب.
في هذا الإطار، قام الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة وحاكم دبي، في ديسمبر/كانون الثاني، بتفصيل المرحلة الثانية من الخطة العمرانية الرئيسية للعام 2040.
تركز الخطة على تطوير مدينة سيتمكن السكان فيها من الوصول إلى 80 في المئة من تنقلاتهم اليومية في غضون 20 دقيقة سيرًا على الأقدام أو بالدراجة.
إقرأ المزيد: الشيخ محمد بن راشد يعتمد الخطة الشاملة لتطوير أرياف وبراري دبي
أما في السعودية، يجري العمل على خطط لمضاعفة عدد سكان الرياض وجعلها واحدة من أغنى 10 مدن في العالم. وقال ولي العهد الأمير محمد بن سلمان في كانون الثاني/يناير 2021 إن الهدف هو زيادة عدد سكان الرياض من 7.5 مليون إلى 15-20 مليون في العام 2030.
من جهة أخرى، أفاد المركز المالي الكويتي (المركز) في سبتمبر/أيلول الماضي أن المعروض من المساكن لا يمكنه مواكبة الطلب الحالي. واعتبارًا من العام 2020، بلغ عدد طلبات الإسكان المعلّقة في الهيئة العامة للرعاية السكنية ما مجموعه 91,794 طلباً.
وكانت نقلت وسائل إعلام محلية أن نقص المساكن في الكويت أدى إلى ارتفاع أسعار المنازل الخاصة، وتعدّ القدرة على تحمل تكاليف المنازل في البلاد من بين أدنى المعدلات في دول مجلس التعاون الخليجي، بحيث بلغت نسبة الأسعار مقابل الرواتب معدّلاً ألا وهو 15.8.
إقرأ المزيد: أضخم 5 مشاريع نقل إقليمية منتظرة في 2023
أما في الدوحة، أدت اتجاهات التوسع العمراني خلال المرحلة التي تلت كأس العالم إلى زيادة الطلب على العقارات القريبة من مراكز النقل. ومن المتوقع أن يرتفع العرض الإجمالي للسوق في السنوات القادمة.
في هذا الإطار، أوضح أحمد الخنجي، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لشركة Hapondo، إن المشترين والمستأجرين بدأوا “بالتفكير في المكان الذي سيعيشون فيه بناءً على وسائل النقل والمرافق المتوفرة”.
الطلب على العقارات الفاخرة
سيظل الإسكان الميسور يمثل أولوية طويلة الأجل في معظم أسواق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي. لكن في دبي، التي تعدّ الدولة الرائدة عقارياً في المنطقة، من المتوقع أن تجتذب الوحدات الفاخرة استثمارات أكثر ضخامة في العام 2023.
واحتفظ سوق دبي الرئيسي بالأولوية على الرغم من انخفاض قيمة العقارات العالمية وسط ارتفاع أسعار الفائدة.
إقرأ المزيد: سوق العقارات الفاخرة في دبي يحافظ على نموه في مايو
في حين تلعب المعاملات النقدية دورًا في تحديد هذا الاتجاه، فإن جاذبية دبي للمستثمرين من الأفراد أصحاب الثروات الصافية تعدّ عاملاً فائق الأهمية.
وبلغ إجمالي معاملات بيع العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي بين يناير/كانون الثاني وأكتوبر/تشرين الأول الماضي 143.1 مليارات دولار. وأشارت “كامكو إنفست” في ديسمبر/كانون الأول 2022 إلى مساهمة دبي وأبو ظبي بما يزيد عن 48 في المئة من إجمالي القيمة المتداولة.
وزادت قيمة تعاملات دبي بنسبة 81 في المئة على أساس سنوي خلال الفترة. كما لوحظ طلب قوي ومكاسب في الأسعار في قطاع الوحدات السكنية الفاخرة.
إقرأ المزيد: دبي: توقعات بنموّ سوق العقارات في 2023 في ظل تزايد الطلب على الشقق الفاخرة
وأفاد مؤشر UBS Bubble في أكتوبر/تشرين الأول الماضي إن برامج التأشيرات “مع متطلبات إقامة مخففة للمهنيين المهرة ولوائح جديدة تزيد من شفافية المعاملات” ستفيد سوق السلع الفاخرة في دبي خلال العام الجاري.
“تجتذب دبي بالفعل المزيد من المهاجرين المحترفين والأثرياء من مناطق أخرى، حيث أصبح مناخ الاستثمار أقل مواتاة. أثر هذا التدفق السكاني على كل من العقارات التي يشغلها المالك الرئيسي وسوق الإيجارات. عندما يستقرّ المستأجرون الجدد لفترة معينة، يتحوّلون في نهاية المطاف لمشترين محتملين”.
التكنولوجيا العقارية
نمت التكنولوجيا العقارية (أو ما يُعرف بالـ proptech) على مدار العقد الماضي حيث يتطلع المطوّرون إلى تقديم تجارب عملاء أكثر تطوّراً وتعزيزاً.
ومن المتوقع أن يزداد دور هذه التقنية في العام 2023 في ظلّ دعم المزيد من المستثمرين للمنصة في الأشهر الأخيرة.
إقرأ المزيد: دور التقنيات الرقمية في إعادة تشكيل قطاع الاستثمارات العقارية
كما يُتوقّع أن تصل قطاع التكنولوجيا العقارية حول العالم إلى قيمة 86.5 مليارات دولار بحلول العام 2032، وفقًا لبيانات Future Market Insights التي استشهدت بها شركة Realiste، وهي شركة متخصصة في مجال التقنية العقارية نشأت في روسيا.
ودخلت الشركة سوق الإمارات في فبراير/شباط الماضي ودخلت في شراكة مع 27 مطورًا محليًا.
في أكتوبر/تشرين الأول 2022، أطلقت أميرة سجواني، الرائدة في مجال الأعمال في دبي، Prypto، وهي شركة ناشئة في مجال التقنية العقارية تُعنى بتقديم خدمات عديدة بما في ذلك خدمة الرهن العقاري والاستحواذ والملكية الجزئية.
وتجذب السعودية أيضًا الاهتمام حول التكنولوحيا العقارية، حيث تخطط شركة Stella Stays التي تتخذ من دبي مقراً لها، لإضافة 2,500 وحدة سكنية إلى منصتها خلال العام الجاري، على أن تكون 50 في المئة من هذه الإضافات المقرة في مدن مثل الرياض وجدة.
إقرأ المزيد: شركة متخصصة في التكنولوجيا العقارية تبتكر طريقة ذكية للعيش والإيجار
وفي مقابلة لصالح “إيكونومي إيست” في أكتوبر/تشرين الأول الماضي، قال مهند ذكرى، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لستيلا ستايز”: “نعتقد أن ذلك سيرسم ملامح مستقبل الإيجار”.
لن يضطر الأفراد بعد اليوم لتوقيع عقود إيجار سنوية، بل سيكونون قادرين على تخصيص الخدمات والعمل والتواصل على نحو مشترك.
“ضمن التطبيق، نقوم بدمج الخدمات الشخصية، حيث نعرض أفضل المقاهي أو أفضل صالات الألعاب الرياضية في المنطقة. كما نحاول جعل الانتقال إلى الأحياء والمدن عملية سهلة قدر الإمكان”.
